Od uvođenja poreza na nekretnine 1. siječnja 2025. godine među vlasnicima nekretnina pojavila su se brojna pitanja o tome tko plaća porez, a tko ostvaruje oslobođenje.
Posebnu pozornost izazvala je odredba prema kojoj se porez na nekretnine ne plaća kada se nekretnina iznajmljuje za stalno stanovanje, dok se u nekim drugim slučajevima porez ipak obračunava.
Nedavno mišljenje Porezne uprave, broj klase: 410-20/26-01/130, urbr: 513-07-21-01-26-2 od 10.06.2026. dodatno je pojasnilo svrhu i primjenu ovih zakonskih odredbi te odgovorilo na pitanje jesu li vlasnici nekretnina stavljeni u nejednak položaj ovisno o tome kome i za koju svrhu iznajmljuju svoju nekretninu.
Koji je cilj poreza na nekretnine?
Porez na nekretnine uveden je izmjenama Zakona o lokalnim porezima s ciljem aktiviranja nekorištenih stambenih nekretnina i poticanja dugoročnog najma. Ova mjera dio je Nacionalnog plana stambene politike Republike Hrvatske do 2030. godine, čiji je jedan od ključnih ciljeva povećanje dostupnosti i priuštivosti stanovanja.
Zakonodavac je pritom želio smanjiti neravnoteže na tržištu nekretnina i najma te povećati broj formalno uređenih najamnih odnosa, čime se dodatno jača pravna sigurnost i za najmodavce i za najmoprimce.
Kada se porez ne plaća?
Jedno od najvažnijih oslobođenja odnosi se na nekretnine koje služe za stalno stanovanje. To znači da se porez ne plaća bez obzira na to koristi li nekretninu:
Na taj način država želi potaknuti vlasnike da svoje stambene nekretnine stave u funkciju dugoročnog stanovanja umjesto da ostaju prazne ili neiskorištene.
Što ako se stan koristi za poslovnu djelatnost?
Pitanje koje se često postavlja jest što se događa kada je najmoprimac pravna osoba koja u stanu obavlja poslovnu djelatnost, primjerice: računovodstveni servis, odvjetnički ured, IT djelatnost, konzultantske usluge i slično.
Na prvi pogled može se činiti da su takvi vlasnici u nepovoljnijem položaju jer ne ostvaruju isto oslobođenje kao oni koji stan iznajmljuju za stanovanje. Međutim, Porezna uprava pojašnjava da takve nekretnine u određenim slučajevima uopće nisu predmet oporezivanja porezom na nekretnine.
Naime, Zakon o lokalnim porezima propisuje da se nekretnine za koje se prema odluci o komunalnoj naknadi primjenjuje koeficijent za proizvodni ili neproizvodni poslovni prostor ne smatraju nekretninama u smislu oporezivanja porezom na nekretnine. Drugim riječima, ako se prostor koristi za poslovnu djelatnost i za njega se plaća komunalna naknada kao za poslovni prostor, tada se na njega ne obračunava porez na nekretnine.
Je li ovakvo uređenje u skladu s Ustavom?
Na pitanje ustavnosti ovakvog sustava odgovorio je i Ustavni sud Republike Hrvatske. U odluci donesenoj 31. ožujka 2026. godine Sud je ocijenio da ne postoji neustavna diskriminacija između različitih skupina vlasnika nekretnina.
Prema stajalištu Ustavnog suda, porezna oslobođenja predstavljaju dio javne politike države i služe ostvarivanju određenih nefiskalnih ciljeva. U konkretnom slučaju riječ je o poticanju priuštivog stanovanja, što je Sud prepoznao kao osobito važan javni interes.
Sud je zaključio da je zakonodavac djelovao unutar svojih ustavnih ovlasti pri oblikovanju poreznog sustava te da postoje objektivni i razumni razlozi za propisana oslobođenja.
Zaključak
Porez na nekretnine nije uveden isključivo radi povećanja proračunskih prihoda, već kao alat stambene politike kojim država nastoji povećati dostupnost stanova za dugoročno stanovanje.
Zbog toga zakon posebno favorizira nekretnine koje služe za trajno stanovanje, dok se prostori koji se koriste za poslovne svrhe u pravilu promatraju kroz drugačiji porezni i komunalni režim. Prema mišljenju Porezne uprave i stajalištu Ustavnog suda, takvo razlikovanje ima legitimnu svrhu i ne predstavlja povredu ustavnog načela jednakosti.
Za vlasnike nekretnina najvažnije je pravilno utvrditi stvarnu namjenu prostora i status korištenja nekretnine jer upravo o tim okolnostima ovisi postoji li obveza plaćanja poreza na nekretnine.