Podizvođači, prijenos porezne obveze, građevinske situacije i pretporez među područjima su u kojima porezni nadzor u građevinarstvu zahtijeva posebno preciznu dokumentaciju. Donosimo deset praktičnih pitanja koja bi građevinska društva trebala provjeriti prije i tijekom nadzora.
Građevinski projekti okupljaju investitore, glavne izvođače, podizvođače, obrtnike i dobavljače. Radovi se često odvijaju tijekom više poreznih razdoblja, a dokumentiraju ugovorima, građevinskim dnevnicima, situacijama i računima. Isti poslovni događaj može otvoriti različita pitanja poreza na dodanu vrijednost (PDV-a), poreza na dobit i računovodstva.
Porezna uprava pritom ne mora ispitivati samo formalnu ispravnost računa: može provjeravati jesu li radovi doista izvedeni, tko ih je izveo, kako je obračunat PDV i odgovaraju li poslovne knjige stvarnom tijeku projekta. Slijedi deset područja rizika i praktičnih načina pripreme.
Račun podizvođača mora biti povezan s konkretnom uslugom i poslovnim događajem. U nadzoru se može provjeravati je li podizvođač doista obavio radove, u kojem opsegu, kada i na kojem gradilištu. Plaćanje računa važno je, ali samo za sebe ne dokazuje sve elemente isporuke.
Kako smanjiti rizik? Za svaki projekt osigurajte dosljednost od ugovora i troškovnika do izvedenih količina, građevinske knjige ili druge odgovarajuće evidencije, situacije, računa i plaćanja. Prema vrsti posla relevantni mogu biti zapisnici o primopredaji, fotografije gradilišta, korespondencija, evidencije pristupa i dokazi o angažiranom osoblju ili opremi. Ne mora svaki projekt imati identičnu dokumentaciju, a odsutnost jednog dokumenta nije automatski dokaz nepostojeće isporuke.
Prilikom osporavanja pretporeza odlučno je razlikovati tri pravno različita slučaja.
Isporuka ne postoji. Ako stvarna isporuka nije dokazana, nisu ispunjeni materijalni uvjeti za odbitak; račun ih ne može zamijeniti.
Stvarni isporučitelj nije utvrđen. Čak i kad je usluga stvarno obavljena, može biti sporno je li utvrđeno da je stvarni isporučitelj porezni obveznik. O tome ovisi dokazivanje materijalnih uvjeta odbitka.
Isporuka je stvarna, ali se tvrdi povezanost s prijevarom. Kada su materijalni uvjeti odbitka ispunjeni, porezno tijelo ne smije odbitak uskratiti samo zato što je dobavljač povrijedio vlastite obveze. Za odbijanje zbog prijevare relevantno je dokazivanje okolnosti iz kojih proizlazi da je primatelj znao ili morao znati za povezanost transakcije s prijevarom.
Kako smanjiti rizik? Provjeravajte identitet ugovornih strana, porezni status i poslovnu dokumentaciju, ali prije svega osigurajte dokazni trag o radovima koje je vaše društvo stvarno primilo i koristilo za oporezivu djelatnost.
Članak 75. stavak 3. točka a) Zakona o PDV-u uređuje tuzemni prijenos porezne obveze za propisane građevinske usluge. Kad su ispunjeni uvjeti, PDV obračunava primatelj usluge, a ne izvođač koji izdaje račun. Pravilo nije stvar izbora ugovornih strana.
Provjerite istodobno dvije stvari: sadržaj konkretne usluge prema članku 152. Pravilnika i njegovu Dodatku II. te status isporučitelja i primatelja prema članku 151. Pravilnika. Tuzemni prijenos iz članka 75. stavka 3. u pravilu pretpostavlja da su obje strane upisane u registar obveznika PDV-a u Hrvatskoj.
Građevinskim uslugama mogu se smatrati propisani radovi građenja, rekonstrukcije, održavanja i uklanjanja, određene instalaterske usluge, stručni nadzor građenja, ustupanje osoblja za te radove te najam građevinskih strojeva s rukovateljem. Nasuprot tome, Pravilnik izričito izdvaja, među ostalim, samostalan prijevoz materijala, energetske preglede i određene preglede ili popravke već ugrađene opreme.
Posebna iznimka: prema članku 151. stavku 3. Pravilnika, prijenos iz članka 75. stavka 3. točke a) ne primjenjuje se na isporuke solarnih ploča oporezive stopom od 0 % prema članku 38. stavku 6. Zakona.
Članak 152. stavci 4. i 5. Pravilnika propisuju poseban postupak kada primatelj smatra da je račun nepravilno izdan s napomenom „prijenos porezne obveze” ili s izdvojeno iskazanim PDV-om. Primatelj pisanim putem poziva isporučitelja na ispravak u roku od osam dana od primitka računa. Ako to ne učini, prema Pravilniku smatra se da je suglasan s načinom izdavanja računa. Isporučitelj mora u roku od osam dana odgovoriti prihvaća li zahtjev. Ako zahtjev odbije, Pravilnik predviđa prihvaćanje računa i mogućnost pisane obavijesti nadležnoj ispostavi Porezne uprave.
Važno: to postupovno pravilo ne može izmijeniti zakonski određenog obveznika PDV-a niti samo po sebi stvoriti pravo na odbitak pogrešno zaračunatog PDV-a. Zato dokumentirajte neslaganje i provjerite materijalni porezni tretman neovisno o eventualnom prihvaćanju računa.
Privremena situacija, njezina ovjera, račun, naplata i računovodstveno priznavanje prihoda nisu isti događaj. Njihov porezni učinak ovisi o stvarnoj isporuci i primjenjivom režimu PDV-a.
Posebno važno razlikovanje: članak 36. stavak 5. Pravilnika propisuje pravilo povezano s ovjerenom građevinskom situacijom, ali izričito isključuje njegovu primjenu na isporuke s prijenosom porezne obveze iz članka 75. stavaka 2. i 3. Zakona. Stoga se kod tuzemnog prijenosa trenutak obračuna PDV-a ne smije automatski određivati datumom ovjere situacije. Treba primijeniti opća i posebna pravila o nastanku oporezivog događaja za konkretne radove.
Za predujmove članak 30. stavak 5. Zakona i članak 37. Pravilnika vežu obvezu PDV-a uz primitak predujma. Kod tuzemnog prijenosa porezne obveze PDV na predujam obračunava primatelj koji ga je platio. Članak 37. stavak 3. Pravilnika posebno propisuje primjenu stope od 25 % na takav predujam. Pri kasnijem računu za izvršene radove potrebno je primijeniti članak 159. stavak 2. Pravilnika, prema tekstu iz NN 11/2026, kojim je propisano storniranje računa za predujam i izdavanje računa za cjelokupnu isporuku, uz provjeru iznimke iz stavka 4.
Kod odbitka pretporeza treba dodatno razlikovati članak 133. stavak 3. Pravilnika, koji za isporuke s prijenosom porezne obveze upućuje na razdoblje nastanka obveze obračuna PDV-a, uz ostale zakonske pretpostavke odbitka.
Kako smanjiti rizik? Uskladite evidenciju izvedenih radova, ugovorene obračunske etape, predujmove, situacije, PDV prijave i knjiženja. Kod spornih ili neovjerenih radova utvrdite njihov stvarni status prije zaključivanja o PDV-u ili prihodima.
Zbog tuzemnog prijenosa porezne obveze građevinsko društvo može imati veći pretporez od izlazne obveze PDV-a. Članak 66. Zakona dopušta povrat razlike ili njezin prijenos u sljedeće razdoblje.
Prema članku 66. stavku 2. Zakona, zahtijevanu razliku Porezna uprava u pravilu vraća u roku od 30 dana od predaje prijave PDV-a, a najkasnije u roku od 90 dana od pokretanja poreznog nadzora. Pravila o obračunu i povratu treba primijeniti na konkretne činjenice i porezno razdoblje.
Porezna provjera ili nadzor ne znači sami po sebi da je zahtjev neosnovan. S druge strane, pravo na povrat ne oslobađa društvo obveze dokazivanja prava na odbitak i drugih relevantnih činjenica.
Razlike između nabavljenih količina, skladišnih evidencija, izdatnica i utroška na gradilištu mogu otvoriti pitanja vjerodostojnosti rashoda, vrednovanja zaliha i eventualnih isporuka za neposlovne svrhe.
Povežite ulazne račune s lokacijom skladišta, projektom, izdatnicama ili drugom odgovarajućom evidencijom potrošnje. Razlikujte materijal izvođača od materijala investitora. Manjkove, povrate, otpis i otpad dokumentirajte zasebno.
Za poduzetnike koji primjenjuju HSFI-je relevantan je HSFI 10 – Zalihe, uz odgovarajuća pravila poreza na dobit. Evidentiranje materijala ovisi o stvarnoj namjeni i računovodstvenoj politici; nije opravdano predlagati jedinstveno knjiženje za svaki projekt.
U građevinarstvu se često koriste usluge obrtnika i drugih vanjskih kooperanata. Sam naziv „ugovor o poslovnoj suradnji” ili činjenica da izvođač ima registrirani obrt ne rješava pitanje prirode odnosa.
Pravilnik o porezu na dohodak (članci 32.a–32.k) predviđa utvrđivanje obilježja nesamostalnog rada prema više kriterija: kontroli ponašanja, financijskoj kontroli te odnosu stranaka. Važno je tko određuje način i raspored rada, tko osigurava opremu, snosi poslovni rizik i u kojoj je mjeri izvođač samostalan. Nije potrebno da svi kriteriji budu ispunjeni zajedno.
Ako se utvrde obilježja nesamostalnog rada, porez i doprinosi utvrđuju se po posebnim pravilima, a isplatitelj se određuje odgovornim kao jamac platac za utvrđene obveze. To ne znači da se svaki odnos s dugotrajnim kooperantom automatski prekvalificira.
Zasebno provjeravajte isplate i dokaze za terenske dodatke, putne troškove, prijevoz, smještaj i druge naknade radnicima.
Građevina ne predstavlja automatski dugotrajnu materijalnu imovinu. Njezina klasifikacija ovisi o stvarnoj namjeni: izgradnja za redovnu prodaju u pravilu se evidentira u zalihama; izgradnja za vlastitu poslovnu uporabu može se evidentirati kao dugotrajna materijalna imovina; a nekretnine koje se drže radi ostvarivanja najamnine ili porasta vrijednosti zahtijevaju provjeru pravila o ulaganjima u nekretnine.
Kod društava koja primjenjuju HSFI-je posebno su važni HSFI 6 – Dugotrajna materijalna imovina, HSFI 7 – Ulaganja u nekretnine i HSFI 10 – Zalihe. Obveznici MSFI-ja primjenjuju odgovarajuće međunarodne standarde. Porezni učinci ne proizlaze samo iz knjiženja: računovodstvenu klasifikaciju treba odvojiti od posebnih uvjeta poreznog priznavanja rashoda.
Pretpostavimo da je vrijednost izgrađene građevine 400.000 EUR, bez zemljišta. Sljedeći su primjeri pojednostavnjeni; ne uključuju ostale troškove, naknadne porezne prilagodbe ni posebnosti ugovora.
Građevina za prodaju. Ako društvo gradi objekt radi prodaje u redovnom poslovanju, u pravilu se radi o zalihi koja se ne amortizira. Njezina knjigovodstvena vrijednost priznaje se kao rashod prema pravilima za prodane zalihe u razdoblju priznavanja odgovarajućeg prihoda. Ako društvo proda objekt za 500.000 EUR, a knjigovodstvena vrijednost prodane nekretnine iznosi 400.000 EUR, razlika je 100.000 EUR prije ostalih poslovnih stavki i poreznih prilagodbi. Ne bi bilo pravilno već tijekom gradnje umanjivati osnovicu poreza na dobit amortizacijom objekta namijenjenog prodaji.
Građevina za vlastitu poslovnu uporabu. Ako se isti objekt koristi, primjerice, kao poslovna zgrada društva, može biti dugotrajna materijalna imovina. Članak 12. stavak 5. Zakona o porezu na dobit za građevinske objekte propisuje godišnju poreznu stopu amortizacije od 5 % (uz zakonsku mogućnost podvostručenja stope). Na vrijednost od 400.000 EUR amortizacija po stopi od 5 % iznosi 20.000 EUR za punu godinu. Pod pretpostavkom da je porezno priznata i da društvo ostvaruje dostatnu pozitivnu poreznu osnovicu, to odgovara smanjenju poreza na dobit od 2.000 EUR uz stopu poreza od 10 %, odnosno od 3.600 EUR uz stopu od 18 %.
Kada počinje amortizacija? Prema članku 12. stavku 8. Zakona, porezno priznavanje amortizacije počinje prvog dana mjeseca nakon mjeseca u kojem je imovina stavljena u uporabu. Ako je građevina stavljena u uporabu 15. lipnja, porezno priznavanje počinje 1. srpnja. To treba razlikovati od trenutka početka računovodstvene amortizacije prema primjenjivom standardu. Zemljište se ne amortizira, pa njegovu vrijednost treba odvojiti od vrijednosti građevine.
Građevina za najam. Nekretnina koja se drži radi najamnine ili povećanja vrijednosti može biti ulaganje u nekretnine. Računovodstveni tretman ovisi i o odabranom modelu naknadnog mjerenja; pri modelu troška može se obračunavati amortizacija, dok pri modelu fer vrijednosti treba odvojeno analizirati promjene vrijednosti i poreznu osnovicu. Kod apartmana i kuća za odmor postoje još stroži posebni porezni uvjeti.
Članak 12. stavak 16. Zakona o porezu na dobit određuje posebne uvjete za apartmane i kuće za odmor evidentirane u dugotrajnoj imovini. Da bi amortizacija bila porezno priznata, društvo mora biti registrirano za odgovarajuću djelatnost iznajmljivanja i po osnovi korištenja te imovine u poreznom razdoblju ostvariti prihod najmanje 5 % njezine nabavne vrijednosti. Ovaj se uvjet ne odnosi automatski na sve poslovne prostore ili na svaku nekretninu koja se iznajmljuje.
Primjer: Pretpostavimo da ukupna nabavna vrijednost apartmana utvrđena prema primjenjivim poreznim pravilima iznosi 400.000 EUR te da se apartman koristi tijekom cijelog poreznog razdoblja. Minimalan prihod od njegova korištenja za punu godinu iznosi 20.000 EUR. Pri utvrđivanju nabavne vrijednosti treba obuhvatiti troškove propisane člankom 22. Pravilnika o porezu na dobit; ne može se proizvoljno odabrati samo jedan dio ulaganja. Pretpostavimo da je društvo za tu godinu u rashodima iskazalo 20.000 EUR amortizacije i 6.000 EUR pripadajućih troškova korištenja.
Ako prihod od apartmana iznosi 25.000 EUR, prihodovni je uvjet ispunjen; amortizacija i pripadajući troškovi mogu biti porezno priznati ako su ispunjene i sve ostale pretpostavke. Ako prihod iznosi samo 18.000 EUR, uvjet nije ispunjen. Prema članku 12. stavku 17. Zakona, porezna osnovica povećava se za obuhvaćenu amortizaciju i pripadajuće troškove: u ovom pojednostavnjenom primjeru za 26.000 EUR, a ne samo za 2.000 EUR, koliko nedostaje do minimalnog prihoda. Uz dostatnu pozitivnu osnovicu i stopu poreza od 10 %, učinak na porez može biti 2.600 EUR.
Članak 22. Pravilnika o porezu na dobit dodatno uređuje što ulazi u nabavnu vrijednost, evidenciju prihoda po pojedinoj imovini i pregled koji se prilaže uz prijavu poreza na dobit. U prvoj godini nabave i godini otuđenja pravilnik dopušta razmjerno utvrđivanje propisanog prihoda prema broju mjeseci korištenja. Zato se u konkretnom slučaju ne smije mehanički primijeniti puni godišnji prag bez provjere razdoblja i stvarnog statusa imovine.
Građevinski projekti često se financiraju zajmom člana društva, društva iz iste grupe ili druge povezane osobe. Takav zajam sam po sebi nije nedopušten, ali zahtijeva zasebnu provjeru uvjeta financiranja i priznavanja kamata.
Kamatna stopa i povezane osobe. Članci 13. i 14. Zakona o porezu na dobit uređuju porezni tretman poslovanja i kamata između povezanih osoba u slučajevima na koje se primjenjuju. Za 2026. godinu objavljena je stopa od 2,65 % godišnje za potrebe članka 14. stavka 3. Zakona (NN 150/2025). Nije riječ o univerzalnoj obveznoj kamati za sve zajmove povezanih osoba. Područje primjene treba utvrditi prema članku 14. u vezi s člankom 13., osobito stavkom 5., uključujući rezidentnost stranaka i posebne uvjete za određene domaće odnose. Pod propisanim pretpostavkama kamatna stopa može se utvrđivati i prema pravilima transfernih cijena. Porezna prihvatljivost ugovorene stope pritom je odvojeno pitanje od priznavanja ukupnog rashoda kamata.
Tanka kapitalizacija. Članak 8. Zakona posebno ograničava priznavanje kamata kod određenih zajmova članova društva koji drže najmanje 25 % udjela u kapitalu ili glasačkih prava, kada zajmovi premaše zakonom određenu četverostruku vrijednost pripadajućeg udjela, uz posebna pravila izračuna i iznimke. Pritom se relevantna vrijednost kapitala ne svodi na registrirani temeljni kapital: članak 8. stavak 3. polazi od mjesečnog prosjeka uplaćenoga kapitala, zadržane dobiti i rezervi, pri čemu se za konkretnog člana utvrđuje njegov pripadajući udio. Važni su i stanje te trajanje zajmova tijekom poreznog razdoblja. Zbog toga se ne može zaključiti da je svaka kamata obračunana po stopi od 2,65 % u cijelosti porezno priznata.
Primjer: Društvo financira građevinu zajmom člana u iznosu od 600.000 EUR. Pri ugovorenoj stopi od 2,65 % godišnja kamata za cijelu godinu iznosila bi 15.900 EUR. No porezno priznanje te kamate mora se zasebno ispitati s obzirom na udjel zajmodavca, iznos i promjene kapitala, trajanje i stanje zajma, primjenjivost pravila o tankoj kapitalizaciji i eventualna druga ograničenja. Iznos nepriznatih kamata ne može se pouzdano izračunati samo iz glavnice zajma.
Kod većih zaduženja treba provjeriti i članak 30.a Zakona, koji propisuje ograničenje prekoračenih troškova zaduživanja, uz zakonski prag i iznimke. Ako se kamate tijekom gradnje kapitaliziraju u vrijednost imovine, potrebno je zasebno provjeriti njihov računovodstveni i porezni tretman; ne smije se pretpostaviti da kapitalizacija uklanja ograničenja poreznog priznavanja. Kod zajmodavca fizičke osobe ili nerezidenta zasebno se razmatra i oporezivanje isplaćenih kamata.
Zašto je to važno u nadzoru? Pogrešna klasifikacija nekretnine, prerano započeta amortizacija, neispunjen prihodovni uvjet od 5 % ili nepriznate kamate povezanih osoba mogu svaki za sebe povećati osnovicu poreza na dobit. Ugovorena namjena projekta i naziv zajma nisu dovoljni: odlučni su stvarna uporaba imovine, vjerodostojne evidencije i primjenjive zakonske odredbe.
Kod prodaje nekretnina zasebno treba ispitati i članak 40. Zakona o PDV-u, eventualni ispravak pretporeza te porezni tretman svake konkretne isporuke.
Prije sastavljanja odgovora na zahtjev Porezne uprave utvrdite vrste poreza i razdoblja koja su predmet nadzora. Zatim pripremite dosljednu kronologiju za svaki veći projekt: ugovor, dodatke ugovoru, troškovnike, građevinsku dokumentaciju, situacije, račune, primljene i dane predujmove, plaćanja te računovodstvene evidencije.
Provjerite jesu li dodatni radovi ugovoreni ili na drugi način vjerodostojno dokumentirani, postoje li odstupanja između izvršenih i fakturiranih količina te jesu li povrati i ispravci računa povezani s izvornim događajima.
Dobar dokazni dosje nije nužno najveći dosje. Važno je da je pregledan i da se može objasniti što svaki dokument dokazuje. Ako dokument nedostaje, treba utvrditi postoje li drugi zakoniti dokazi; nikada naknadno stvarati isprave koje ne odražavaju stvaran događaj.
Opći porezni zakon (OPZ) uređuje početak, tijek i završetak nadzora. Posebno su važni članci 120., 121., 125. i 126.
Najava nadzora. Obavijest se u pravilu dostavlja najkasnije osam dana prije početka, ali prethodna najava nije obvezna kada bi ugrozila svrhu nadzora.
Utvrđivanje činjenica. Porezno tijelo dužno je s jednakom pozornošću razmotriti činjenice koje idu u korist i na štetu poreznog obveznika. Društvo mora surađivati, ali ima pravo iznijeti dokaze i osporavati pravne ocjene.
Zaključni razgovor. Prije zapisnika predviđen je razgovor o ishodu nadzora, uz zakonske iznimke.
Zapisnik i prigovor. Zapisnik se u pravilu izdaje elektronički i dostavlja u elektronički pretinac; OPZ dopušta i fizički oblik kada elektronički nije moguć. Rok za prigovor iz članka 126. stavka 6. ne može biti kraći od pet ni dulji od dvadeset dana od primitka zapisnika. Nije točno da svaki obveznik automatski ima dvadeset dana.
Dopunski zapisnik i rješenje. Na dopunski zapisnik nije dopušten novi prigovor. Ako nema nepravilnosti ili nakon prigovora više ne postoji osnova za promjenu obveze, donosi se rješenje o obustavi. Protiv tog rješenja OPZ predviđa upravni spor, a ne žalbu. Za druga porezna rješenja pravni lijek treba utvrditi prema vrsti akta i primjenjivom propisu.
Pravodobno provjeravajte elektronički pretinac i rokove. U ozbiljnijem sporu o činjeničnoj osnovi ili pretporezu korisno je izraditi pisanu analizu prije podnošenja prigovora.
Najprije provjerite službenu obavijest, obuhvat i datume nadzora. Zatim pripremite projektne evidencije te utvrdite moguće neusklađenosti. Posebno odvojite činjenice koje možete dokazati od onih koje treba dodatno razjasniti. Na zahtjeve poreznog tijela odgovarajte pravodobno, potkrijepljeno i bez pretpostavljanja da određeni ishod već slijedi iz samog računa ili mišljenja Porezne uprave.
Ćakulica d.o.o. iz Rijeke pruža porezno savjetovanje, analizu poreznih rizika i zastupanje u poreznim postupcima u okviru zakonskih ovlasti. U građevinskoj djelatnosti to može uključivati provjeru PDV tretmana, analizu odnosa s podizvođačima, pregled dokumentacije i pripremu očitovanja ili prigovora.
Najavljen vam je porezni nadzor ili trebate procjenu poreznih rizika u građevinarstvu? Obratite nam se