Što je dohodak od otuđenja nekretnina?

Dohodak od otuđenja nekretnina nastaje kada fizička osoba proda, zamijeni ili na drugi način prenese nekretninu ili određeno imovinsko pravo te pritom ostvari financijsku korist.

Kod utvrđivanja porezne obveze uzima se u obzir razlika između:

• tržišne vrijednosti prodane nekretnine,
• nabavne vrijednosti nekretnine,
• uvećane za rast proizvođačkih cijena industrijskih proizvoda.

Od ostvarenog primitka mogu se odbiti:

• dokumentirani troškovi ulaganja u nekretninu (adaptacija, rekonstrukcija i sl.),
• troškovi prodaje ili drugog otuđenja,

pod uvjetom da postoje vjerodostojni računi ili druga odgovarajuća dokumentacija.

Pravilo dvije godine – kada se porez ne plaća?

Najvažnije porezno pravilo glasi:

Ako je od stjecanja nekretnine prošlo više od dvije godine, ostvareni dohodak od prodaje u pravilu se ne oporezuje.

Kod novoizgrađenih ili rekonstruiranih nekretnina rok od dvije godine računa se od dana kada je nekretnina postala podobna za uporabu.

Ovo pravilo vrijedi za većinu privatnih prodaja nekretnina.

Kada se ipak plaća porez na prodaju nekretnine?

Postoje situacije u kojima se prodaja smatra učestalom gospodarskom aktivnošću.

Porez na dohodak može nastati ako porezni obveznik u razdoblju od pet godina otuđi:

• više od tri stana,
• više od tri kuće,
• više od tri poslovna prostora,
• više od tri građevinska zemljišta ili
• više od tri druga imovinska prava iste vrste.

Kod zgrada s više stanova svaki stan smatra se zasebnom nekretninom. Isto vrijedi i za poslovne prostore te pojedinačne zemljišne čestice.

U tom slučaju porezna osnovica utvrđuje se kao razlika između ukupnih primitaka i ukupnih nabavnih vrijednosti svih otuđenih nekretnina, uz priznavanje zakonom dopuštenih troškova.

Kada se porez na prodaju nekretnine ne plaća?

Zakon propisuje nekoliko važnih iznimaka.

Nekretnina je služila za stanovanje

Porez se ne plaća ako je nekretnina služila za stanovanje poreznom obvezniku ili članovima njegove uže obitelji.

Važno je naglasiti da prijavljeno prebivalište samo po sebi nije dovoljan dokaz. Potrebno je dokazati stvarno i kontinuirano stanovanje u toj nekretnini.

Izvlaštenje nekretnine

Ako je nekretnina izvlaštena temeljem posebnog zakona, ostvareni primitak nije predmet oporezivanja.

Prijenos unutar obitelji

Porez se ne plaća kada se nekretnina prenosi između:

• bračnih drugova,
• roditelja i djece,
• drugih članova uže obitelji u slučajevima propisanim zakonom,
• razvedenih bračnih drugova ako je prijenos povezan s razvodom braka.

Nasljeđivanje

Prijenos nekretnine nasljeđivanjem također se ne smatra oporezivim događajem, osim u posebnim slučajevima propisanim zakonom.

Prodaja darovane nekretnine

Kod darovanih nekretnina primjenjuju se posebna pravila.

Ako se darovana nekretnina proda unutar dvije godine od dana kada ju je stekao darovatelj, pri utvrđivanju porezne obveze kao datum stjecanja uzima se datum kada je nekretninu stekao darovatelj.

To znači da se rok od dvije godine ne računa od dana primitka dara, već od dana kada je nekretninu stekla osoba koja ju je darovala.

Prodaja više nekretnina u pet godina

Posebna pravila vrijede za osobe koje u relativno kratkom razdoblju prodaju veći broj nekretnina.

Ako se u razdoblju od pet godina proda više od tri nekretnine iste vrste, ostvarena zarada može biti predmet oporezivanja bez obzira na to koliko je pojedina nekretnina bila u vlasništvu.

Cilj ove odredbe je razlikovati povremenu privatnu prodaju od aktivnosti koja po svojim obilježjima poprima obilježja poslovanja.

Što je s prodajom zemljišta?

Kod prodaje zemljišta postoji dodatna iznimka.

Ako pojedina zemljišna čestica ima površinu do 250 m², a ukupna površina svih otuđenih zemljišta ne prelazi 1.000 m², ostvareni dohodak u pravilu se neće oporezivati prema pravilima koja se odnose na učestalu prodaju nekretnina.

Mogu li se priznati gubici?

Da.

Ako je prodajom jedne nekretnine ostvaren gubitak, on se može koristiti za umanjenje dohotka ostvarenog prodajom drugih nekretnina tijekom iste kalendarske godine.

Za priznavanje gubitaka potrebno je Poreznoj upravi podnijeti odgovarajuće godišnje izvješće u zakonskom roku.

Zaključak

Porez na dohodak od prodaje nekretnina ovisi o nizu okolnosti, uključujući vrijeme proteklo od stjecanja nekretnine, broj prodanih nekretnina, način stjecanja te svrhu korištenja nekretnine.

U većini slučajeva prodaja nekretnine nakon isteka dvije godine neće biti predmet oporezivanja. Međutim, osobe koje učestalo kupuju i prodaju nekretnine ili raspolažu darovanim i naslijeđenim nekretninama trebaju posebnu pozornost posvetiti poreznim pravilima kako bi izbjegle neočekivane porezne obveze.